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今年以来，房地产商场从年头的调整，进入3-4月的“小阳春”，随后在方针调控收紧下，商场又进入到5-7月的平稳运转阶段，8月楼市调控力度不减，职业金融监管也愈加强化，房地产商场又发作着怎样的改变？
01
商场继续平稳，仍是深度分解？
新房价格同环比涨幅均收窄。2019年8月，百城新建住所均价为15004元/平方米，环比上涨0.37%，较7月收窄0.01个百分点，环比涨幅在低位区间坚持安稳；同比上涨3.68%，涨幅接连10个月收窄，较7月收窄0.16个百分点。
分线来看，一线城市价格环比跌落0.12%，其间广州部分项目降价促销，价格环比跌落；二线和三四线部分城市前期高价地成交规划较大，近期受高端项目入市节奏加速影响，房价呈现结构性上涨，二线城市价格环比上涨0.47%，三四线代表城市价格环比上涨0.43%。
从8月最新数据来看，要点城市房地产商场出售遍及存压。据中指研究院开端预算，8月要点城市产品住所商场成交热度下降，50城产品住所成交面积约3000万平方米，同比下降6.5%左右，肯定规划降至4月以来最低水平。
分线来看，一线城市全体规划与去年同期根本相等；二、三线代表城市产品住所成交面积同环比均有必定调整，其间二线城市中重庆、成都、西安、天津、姑苏等体量可观的城市出售面积均有所下降；三线代表城市同比降幅在各线城市中最为显着，至今同比已接连9个月下调且降幅较上月有所扩展，全体商场面对较大出售压力。
从要点监测项目开盘去化率来看，热门城市产品住所商场热度显着分解。
·武汉、杭州、北京等地产品住所项目开盘当天去化率均继续居相对高位，商场购买力支撑度较高，其间北京、武汉等地8月获益于房企营销活跃或推盘项目质量跟进，项目去化热度均显着进步。
·但也有部分城市短期内商场出售存在必定压力，需求张望心情稠密，其间天津近期在多个项目让价促销的布景下商场活跃度仍显缺乏；成都高价盘会集入市，但去化状况欠安。
·城市内部来看，热门城市内部也呈现了两极分解，部分区位佳、性价比杰出的质量项目开盘当天可完成较好去化，但同区域同期开盘的部分项目仍有去化显着遇冷的状况发作。
02
与此同时，土地商场也在发作改变
3月以来，获益于融资环境改进及中心城市优质地块会集放量影响，全国土地商场显着回温，4月底方针收紧预期增强，5月以来金融监管继续强化，土地商场热度略有平缓。进入8月，房企资金压力渐显，土地商场显着降温，首要体现出以下几个特色：
特征一：宅地成交规划下降，楼面价和溢价率环比均回落
全国300城住所用地成交楼面均价及溢价率均有所回落，8月降温态势显着。8月各地政府推地节奏放缓，住所用地成交规划显着回落，同比降幅超20%；价格方面，今年以来300城宅地成交楼面均价继续上涨，7月肯定价格达2018年以来的单月最高水平，8月宅地楼面均价为4471元/平米，同比上涨14.9%，涨幅收窄显着，环比跌落9.4%；溢价率4月以来呈现逐渐下降态势，8月均匀溢价率为10.5%，较7月回落5.0个百分点，降至2018年以来较低水平。
热门城市土地商场热度有所下降，房企拍地活跃性削弱。2019年以来，土地商场回稳痕迹显着，前期溢价率较高的城市首要散布在热门城市群及中西部中心区域，如合肥、南京、杭州、姑苏、成都、重庆等城市。但8月仅重庆、南京宅地成交楼面均价较1-7月上涨，其他城市楼面均价均有所跌落，均匀溢价率亦显着下降，其间杭州、合肥溢价率大幅下降，根本为底价成交，8月末合肥土拍规矩继续调整，一方面依据周边住所价格来确认宅地限价，另一方面，由之前超越最高限价转为摇号的拍卖方法调整为转竞自我克制用于租借的产品住所，估计合肥土地商场降温趋势仍将连续。姑苏、济南宅地成交楼面价降幅也较为显着，其间8月8日，济南共成交9宗住所用地，还有2宗流拍，其间成交地块中不乏有部分区位较好、周边配套完善的优质地块，但参加竞拍的房企数量显着下降，8宗均为底价成交（如下图）。
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下图为济南原小辛庄工业园流拍地块航拍图。该地块周边基础设备相对完善，地块周边3km内，有王舍人镇中心小学、山东省济南第十八中学、济南市第三人民医院等配套设备。此外，规划建造万虹广场购物中心等（地块详细信息请登录中指地主检查，试用账号请咨询小秘书）。此类配套设备相对健全且地处历城区地块遭受流拍，必定程度上说明晰当时土地商场热度有所下降，房企拍地活跃性削弱。
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全体来看，现在房地产职业融资方针收紧，房地产企业到位资金同比增幅继续收窄，资金压力显着增加。此外，近期中央政治局会议重申“房住不炒”，单个城市土拍方针收紧，企业拿地志愿亦逐渐走低。
特征二：土地流拍占比呈上升趋势
5月今后宅地流拍占比逐月进步，但全体仍低于2018年下半年土地流拍率。详细来看，8月300城住所用地共流拍37宗，流拍占比为6.2%，继续坚持上升趋势。分线来看，一线城市无宅地流拍，二线城市共流拍12宗住所用地，其间青岛、济南、郑州、成都、姑苏等城市均有散布，但大都流拍地块因区位偏僻所造成的；三四线城市共流拍25宗住所用地，尽管部分地块坐落区域中心且周边配套较为老练，但企业拿地活跃性依然不高。归纳来看，现在流拍的宅地并没有呈现区域性集合特征，更多的是受地块自身性质及城市内部区位所造成的。估计未来各线城市体现将会继续分解，热门一二线城市仍是企业重视要点，三四线城市土地流拍现象仍将继续。
03
“金九银十”回暖，仍是继续调整？
8月，土地商场显着降温，要点城市产品住所成交面积有所下降，归纳来说，现阶段房地产商场全体热度的下降或是意味着商场环境继续收紧的方针效应已开端闪现。
进入“金九”，房企推盘节奏加速，且优质项目供应将显着增多，估计需求开释活跃性也将随之进步，商场规划短期内有望呈现必定起伏的增加。但值得注意的是，从近期房企在部分城市提前发力，采纳降价促销的方法活跃推货、抢收客源的终究体现上看，受职业调控继续收紧、房贷利率上调、需求透支等许多要素影响，现阶段商场张望心情稠密，促销抢收战略成效尚不显着，商场下行压力仍较大。与此同时，经济下行压力加大，也将对需求构成必定限制。在此布景下，估计全年全国产品房出售面积将有所调整，受职业融资途径收窄及出售回款存压影响，土地商场运转也将更趋于理性。
鉴于此，主张房企采纳“加速出售、理性出资”的战略。在营销端，考虑到房地产商场在严厉调控环境下将逐渐闪现的出售压力，主张活跃掌握近期“金九银十”窗口，恰当让价走量，收回资金。出资端，尽管当时土地商场竞拍热度有所下降，但随着职业金融监管的强化，房企资金端压力的闪现，估计地价未来仍存在必定的下调空间，主张房企一方面放缓出资节奏，保证现金流安全，另一方面，未来热门城市仍有较多的优质地块推出，企业应合理评价，理性择优出资。
