长假一般都没人买房。
不知道为啥，宁波好几个楼盘赶在长假前开盘或加推，开盘的状况看上去并不太抱负。
29日，欢喜海岸4期加推，共134套房源，成交均价约33200元/平，面积129-165平，开盘出售66套，出售率49%；
同一天，坐落下应的堇麟府开盘，共推出361套，面积100-138平，出售均价约28600元/平，出售110套，出售率30%；
9月30日，堇麟府周围的劝学里推出，合计236套房源，面积89-130平，成交均价约29000元/平，出售约115套，出售率49%；
9月30日，宁波湾二期加推，共210套房源，成交均价约38300元/平，面积140-190平，出售约48套，出售率23%。
以上数据源自网络，并非老司机亲身核实。
一般来说，假如没有光盘，楼盘的实践成交数据要比公示数据低，因而上述各楼盘的实践状况比老司机上面列的或许还要差一点。
竟然没有一个楼盘开盘出售率过5成，最多的一个楼盘，也仅卖出100余套，与前几个月比较，这样的开盘“淡索索”。
当然，以平常心看的话，这四个楼盘的出售状况仍然是不错的。
在判别楼市的大致走向上，有一派叫周期派，即根据周期的长短，以及处于周期的什么方位，来判别后边的走势。
终究，每一轮行情，必定都是逃不过周期，就像一切生命都逃不过逝世相同。
咱们来看看宁波楼市现在处在周期的什么方位，以及这个周期还会有多久。
一个完好的周期大约能够分为这么四个阶段：
1、上涨阶段：当然指的是普涨，一开端涨得慢，后边会加快，最后会急涨。上涨阶段受方针影响比较大，由于伴随着上涨就会出来调控，上涨终究会死于调控。这个阶段的时间短的只要1年，长的有3年，本轮则持续了快4年了。
上涨阶段最大的特征是跟风出资严峻。
2、横盘阶段：便是涨不动了，通过前面两年的大涨，购买力得到充沛开释，供应量也上来了，方针也收紧了，终究来到这样一个时间短均衡的局势。这个均衡表现出来便是价格涨不动，出售明显降温，对后市的判别不合非常大。
3、调整阶段：久盘必跌，通过横盘阶段的出售不畅之后，一部分开发商开端寻求走量，这方面最著名的当属恒大和万科。调整的方法往往是特价房、内部价等，并且一开端效果很好，越到后边效果越差，钝刀割肉的感觉。楼市历来没有暴降过，但持续阴跌三四年从前呈现过。一般来说，从最高点跌下来超越20%时机就来了；超越30%的时机很可贵。
假如超越50%呢？这个商场很难起来了，伤透了的商场仍是远离吧。
4、收拾阶段：通过持续调整之后，房价和销量现已跌无可跌，土地商场低迷，新增楼盘很少。这时分利益各方现已到了忍受的极限，新一轮救市方针现已在酝酿之中，或许私自现已放松调控了。
收拾阶段是决心最为失落的时期，也是崩盘言辞最密布的时期，但假如成交量稳定下来，渐渐开端上升，持续一个季度，则一个周期基本上走完了。
以上各个阶段，基本上都是抱负状态下的走势，实践状况往往杂乱得多。以本轮上涨为例，朴实从周期来看，2017年就呈现了上涨乏力的状况，2018年在补助影响下又来了一波，2018年下半年再次暴露疲态，2019年头在融资放松的状况下又又来了一波。
周期受方针的扰动太大了，假如不能认识到这一点，就会被周期的不确定折磨得置疑人生。
宁波一些论坛里就充满了这种周期宿命论。
周期是必定会来的，仅仅没人知道它什么时分来，就像爱情。
关于爱情——一种奥秘又崇高的情感——有无数人讴歌它：“饱经千帆，我总算遇到了生射中那个对的人。曩昔一切的等候与守望，都值得”，是不是有种“缘分天注定”的幸福感？
但现实却是，你的爱情，85%的或许性发生在半径5公里的规模之内。
所谓浪漫都是自己给自己加戏，再崇高的爱情，都只不过是在有限的环境条件之下，根据天性作出的挑选罢了。
不是天注定的，是往来半径注定的。
相同的，楼市也没有奥秘的规则，所谓的周期，仅仅不同的方针与供求，在不同阶段归纳效果的成果罢了。
假如建立了这种认知，咱们不就不会容易的在2017-2019这三年得出楼市见顶的定论，而是只能一只眼睛盯着方针，一只眼睛盯着供求。某种意义上说，方针决议了供求，比方我们津津有味的圈内卖不动，但假如“圈”被撤销呢？
供求是不是就改变了？
现在楼市又凉下来了，周期显灵的论调又呈现了，老司机在5-8月有不少警示危险的言辞，但9月份却写了几篇预示方针宽松的文章，有人说老司机节奏踏错了。
老司机的节奏历来都没有对过！
早在5月下旬，我就预言开发商接下来的钱紧了，成果被一串本土地王打脸；海曙孙家地块出让后，我又预言高价盘的出售有麻烦了，成果又被一连串光盘打脸；现在我预言开发商的苦日子快到头了，会不会又被一连串流敲打脸？
你们还信任老司机吗？
假定，经济和财务关于楼市的依靠未来不会持续加深；
假定，地价未来不会持续快速上涨；
假定，出资房产的收益与出资其他的收益不会持续扩展。
那么，本轮周期的极点，或许就在明后年。
下一年是2017年的第一波出资客实现的时期，一起也是本年很多改进型地块上市的时期；后年是限售逐步到期的时分，或许也将会是一手房库存近5年来的新高。
假如方针不再给楼市“上上下下的享用”，老司机就挺一回周期派。
这也是为什么上一年本年我说“出资房产不确定性太大”的根本原因。
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本文源自大众号：房产老司机
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