【编者按】
上海正制作具有世界影响力的社会主义现代化世界大都市，需求一流的城市制作与办理支撑。
在世界超大型城市中，东京是城市办理最好的城市之一。它的安全、有序、整齐、便当、昌盛一向为人称道。东京和上海在中心城区面积、中心城区人口、城镇化率等目标上水平适当，具有很强的可类比性。上一年，上海专门安排调研组，前往东京沟通、学习、感触城市办理精密化的详细成效和做法，并举行“上海-东京办理精密化研讨会”。
从今天起，解放日报·上观新闻推出“东京城市制作与办理的启示”系列报道，聚集东京在城市制作、运营、办理方面的优异行动，采访相关专家，为上海探究超大城市办理、提高城市办理能力建言献计。
舒适的步道、清新的绿洲……这些简单被人们疏忽的公共空间，是城市提高日子质量、留住人才的要害因素。在上海这样的超大城市，制效果地也面对“天花板”，怎么添加公共空间的数量，提高城市质量和布局，一向是个热点话题。
但在土地资源更紧缺的东京，公共空间竟随处可见。在树立楼房之下，是宽阔舒适的步行道和绿洲。数据显现，占地上积缺乏上海1/3的东京，具有超越190万平方米公共空间，适当于41座“东京巨蛋”。而一座“东京巨蛋”，可包容5.5万人观赛。要把公共空间“挤出来”，诀窍是什么？
东京站新老修建比照
高密度开发不只是盖新楼
高密度开发是东京城市布局的特色，但这不代表只盖新楼。20世纪90年代初，东京房地产泡沫幻灭，地价急速下降。进入后泡沫经济时代，日本经过多中心城市格式规划和城市更新，让土地不断增值。首先是激活存量空间。
日本最传统的商区——东京火车站周边，曾有很多矮小老房。参加东京站区域更新的株式会社日制作计副社长平分毅说，康复东京站生机的一大方法便是对老修建进行改造，并且选用一同的官民协作方法。
东京站大楼是日本轨道交通的纽带车站标志，在战火中遭到损坏，东京政府由于资金匮乏无法完结大楼悉数修正作业。经过官民协作，政府引进民企一同开发，并把车站大楼上方的空余容积率出售给周边项目，以此取得改造资金。
东京站晋级改造花费了14年，在这期间，周边区域发作巨大变化。一方面，参加改造的民营开发公司为了回收前期投入本钱，进行了一系列车站配套开发，包含周边商业、办公楼、住所等多种业态，想方设法提高区域质量。一同，车站出售的容积率得以充分使用，车站大楼周边许多写字楼拔地而起，逐步形成工业集聚区，日本大多数金融公司总部都会集在这里。
东京站邻近集聚了许多企业
不过，东京站区域改造十分重视量体裁衣——不一味保存一切老修建。例如，在东京站邻近的八重洲口，有一座老车站大楼，不只阻止视界，阻挠海上吹来的冷风，并且站前空间狭小、不便当。经过多方评价，大楼终究被撤除。撤除后，原地改建为步行为主的公共设备，两边修建高层商办修建。
在城市更新中，东京站周边日益富贵。在夜间卫星印象上，它是东京最亮堂的区域，人气和经济十分活泼。榜首流的商务中心，最时髦的年轻人都会聚在此。
造大楼更要造新公共空间
要让城市布满公共空间，只靠政府远远不够。在东京，有许多簇新的公共空间是开发商“自动”制作的。
这得益于东京政府的引导。2002年，东京拟定城市再生特区准则，中心之一便是确认公共奉献与放宽操控的联系，鼓舞开发商制作公共空间。
依据规定，开发商在开发新大楼时，假如经过规划规划，把路途、人行道、地铁等联通设备，和艺术、医疗、文化教育等日子服务设备进行一体化制作。作为报答，他们能够取得容积率奖赏，造的楼房能够更高更大。
日本最早的公共空间是三井大厦55广场。开发商在广场装备了舞台、咖啡座、美化景象……广场逐步成为最具人气的空间。为此，开发商得到了相应容积率奖赏，造出其时的日本榜首楼房。
考虑到操作便当性，东京政府拟定了十分详细的名录，确认被归入公共奉献的目标规划。开发者在制作公共空间上做了多少奉献，能够被量化和测算，最终转化为相应的容积率奖赏。
并且，东京还拟定了一项规矩，高强度开发后结余的土地，要用作公共设备用地，然后下降修建密度，添加活动空间。
在东京站邻近，许多大楼“撤退”，腾出空间转为步行空间，空间里摆放许多咖啡座。有的办公楼一层改为商铺，使用公共空间举行活动。
对开发商来说，尽管一切土地的面积缩小了，可是公共设备添加反而促进了土地价值提高。现在，周末到访东京站周边商务区的人数大幅添加，简直到达平常作业日的区域人数。
东京巨蛋
华高莱斯世界地产顾问公司董事长李忠说：“民间进行规划、拟定办法，官方给优惠一同复兴。这种形式推进了东京高密度区域空间的重构。”依据核算，东京都的公共空间到达190万平方米，适当于41个“东京巨蛋”。“假如建一个平等巨细的空间不见得有人用，可是把这些空间散落在城市各个旮旯，反而能提高市民的日子质量”。
向上开展还要向下要空间
东京地上的楼房迭起，地下空间相同兴旺。上一年，上海住建委安排调研组前往东京调研。上海市住建委政研室主任徐存福表明，东京不只地下、地上、地上完成了一体化开发，并且有许多公共空间，人性化程度很高。“走在地下和在马路上相同便利”。
日本地下空间开发与纽带车站严密相关。由于地价日益高企、铁路需求添加，日本纽带车站开发从地上转向地下，在20世纪60年代到达高峰期，许多城市功用转到地下。此外，纽带车站的车站前广场也成为高密度开发的要点。
八重洲地下商业街
纽带车站的地下通道直接连通周边大楼，一路上装备了许多地下商场和商铺，行人不会觉得无聊。东京站的八重洲地下商业街，是东京最大规划的会集地下商业区域。东京站商务区大丸有，一切大楼地下室、地下通道都和地下车站相连，便利白领上下班。在东京的23区中，公共交通与步行、自行车的交通分管率高达约90％。
要开发更需可继续办理
城市开发后，还需求继续又“贴肉”的办理。
从世界事例来看，每个区域的办理要着重属地化“协同共治”。东京都依法成立了东京市福祉城市办理推进协议会，委员包含各行各业人士，包含议员、一般市民、政府行政人员等，任期2年。他们担任调查和审议福祉城市办理的根本事项，保证公共利益最大化。
运作资金也是继续性办理的要害。这一点能够参阅英国BID（商业促进区）形式。BID区域的私营业主被强制征收必定税收用于区域开展，特别重视“最终一公里”交通系统的制作，提高整个区域价值。
“只要‘利益高度相关性’的主体，才会树立一同的利益导向，一同促进物业继续增值。”徐存福说，在上海能够依据公共步行空间周边的详细情况，挑选条件较老练的区域，试点实施BID的形式，鼓舞更多商场参加，以权益相关推进协同共治。条件相对较弱的区域，依据谁获益谁担任，依据获益差异拟定差异化收费规矩。鼓舞更多社区参加公共步行空间公共活动安排等。
东京启示：鼓舞“协同共治”形式
近年来，上海不断经过城市更新发明更多公共空间，主要以政府主导为主。一些老修建由于补葺和运维资金过于巨大，迟迟提不上改造日程。可是，东京城市高密度开发中，官民协作贯穿一直。
东京不只仅依托政府自上而下办理，并且还探究系统机制立异，树立“协同共治”形式。在法规结构内，东京政府充分发挥社会民间的多元化参加效果，减少政府财政和人员投入，推进公共服务变革。详细包含：协同决议计划、协同履行、公共获益机制；依托信息化手法，树立更为实时和高效化运维监督机制；探究继续性运作资金筹措系统。
“公”与“私”要交融，也要明晰区别。假如没有“确权”概念，很难继续有用鼓舞社会主体参加开发。所谓“确权”便是明晰界定“公”“私”鸿沟，拟定精密、清晰的奖赏规矩，鼓舞开发商制作公共空间。
城市中心区开发还需求弹性的容积率方针。华东修建规划研究院院长张豪杰说，上海走高质量开展之路，能够学习东京经历，拟定活跃有用的容积率方针，支撑引导城市中心区的开发。
“日本的容积率方针是十分弹性的。”张豪杰表明，日本以立异方法敞开城市制作容积率，不只选用容积率奖赏方针，还在特定的重要规划区域履行特别的容积率方针，期望以此提高以东京为首的大都市圈的资源集聚度，在新一轮的世界竞争中取胜。
