首要，咱们先界说什么是“刚需化”：
望文生义，“刚需化”便是具有刚需楼盘的某些特性，比方高密度、小户型、总价相对低一级。而豪宅往往是反过来，低密度、大户型、高总价...
假设我沆瀣一气你：假设你现在手握1000万，在国内某个一线城市买豪宅，只能买到高密度、小户型的豪宅。你还会毫不勉强的买吗？即便你终究想好要买，你还要做好和上千人挤到角落里去抢房的预备，你还会买吗？
这个魔幻的场景就发作在这一刻的深圳：
1. 深圳尖端豪宅区深圳湾，恒裕滨城楼盘，89㎡的小四房成交价要到2200万。2.远离深圳湾的高新园，华润城润府楼盘，89㎡的3房也现已卖到1200-1300万。3. 坐落香蜜湖豪宅区的深业中城，开盘当天192套房悉数售罄。共招引2794人挂号，中签率仅为6.8%，可谓深圳史上中签率最低的豪宅。
毫无疑问，近些年来，深圳豪宅商场正日益“刚需化”，首要表现在三大方面：
豪宅密度越卖越高
众所周知，低容积率、低密度往往是豪宅的标配。判别密度的规范就看容积率，比方曩昔最闻名的：香蜜湖的香蜜湖1号，容积率1.4；莱蒙水谢山，容积率0.61；华裔城的波托菲诺纯水岸，容积率2.02。
这些都是曩昔深圳的标杆豪宅，容积率顶多也就2字出面，而最近几年，深圳豪宅容积率不断打破上限：恒裕滨城，容积率3.8；华润城润府，容积率4.5；连深圳闻名顶豪深圳湾1号的容积率也高达5.9；最近火爆的深业中城，容积率更是达到了6.8！
这些近几年入市的豪宅，容积率大都超越了4以上，要知道，在深圳，大多数普通住所的容积率也就3-4。
本年火爆的深业中城，容积率却高达6.8
豪宅容积率渐渐的升高，凸显的是深圳越来越严重的土地供给。四大一线城市中，深圳的总面积是北京的八分之一，上海的三分之一，广州的四分之一，还有一半以上归于山河湖泊，无法开发。
再加上深圳土地开发强度已挨近50%，是北京的4倍，土地资源益发紧缺。导致可建面积也就越少，而中心地段自身又稀缺，新入市的豪宅项目只能往高建，容积率高也就不奇怪了。
公寓类豪宅鼓起
或许我们对公寓类豪宅不伤风，但假设提起深圳豪宅标杆——深圳湾1号，信任提起不少人的爱好。没错，深圳湾1号实质便是产权50年的公寓，而非70年产权的住所。
要知道，公寓尽管不限购，但背面的缺陷实在是太多了，除了少部分区域或许产品外，大多数公寓不能落户不能读书，只能商贷，买卖税费高，更重要的是增值空间远比住所要小。而深圳，竟然可以把公寓类豪宅做成标杆，还能做到人人疯抢的境地：
本年2月，深圳湾的华润深圳湾瑞府，400㎡、总价8000万的D户型公寓一推出立即被秒光！
2018年深圳豪宅成交套数前十名的榜单中，公寓类豪宅就占有对折：即瑧湾汇、深业中城（18年出售公寓）、前海嘉里中心、悦玺公寓、杰出前海壹号。
公寓类豪宅的火爆，一方面是深圳土地的紧缺，新增住所用地少，中心地段的住所用地更少，商场不得不转向中心地段的商业用地；另一方面是深圳严峻的限购下，不限购、处于中心地段的公寓因而遭到资金追捧。
大户型豪宅越卖越少
严格来说，前文说到的2000万80几平米的小户型只能算“伪豪宅”，真实的豪宅有必要是大户型，而深圳大户型豪宅正越卖越少：
在2018年，深圳豪宅成交第一名的华润城润府，成交的1584套中，就有946套为中小户型，真实大户型的并不多。
而在2019年，到上半年，144㎡以上的成交面积占比从上一年下半年的8.1%下降至5%，而且从面积月度成交来看，144㎡以上的成交面积占比从1月开端出现逐月下滑趋势。
在这种趋势下，本年许多入市的豪宅项目推出的根本都会集小户型上，比方蛇口的临海揽山御园（107-117㎡）、华裔城的新天鹅堡三期（117-123㎡）
当然，也有少量几个盘推出大户型，比方接近深圳湾的海境地二期（140-190㎡）和香蜜湖的天健天骄（90-170㎡），但面积都没有超越200㎡以上，关于真实的豪宅集体来说，全体户型并不算大。
大户型豪宅越来越稀缺，导致成果便是，面积越大，单价反而越高。比方深圳湾的红树西岸，300多平米的的二手房单价要比200多平米的单价要高出2-3万。这也不难解说为什么本年华润深圳湾瑞府400㎡的户型开盘就被秒光的原因了。
总的来说，容积率4以下、200㎡以上大户型、纯住所性质，一起又坐落中心地段的豪宅，在深圳现已归于稀缺种类。而深圳作为滨海城市，具有中心地段的海景，又能一起满意上面条件的豪宅更是凤毛菱角。
有钱人“上车”深圳豪宅的机遇真的不多了...
