近年来，国内一线城市商业地产商场继续遭到外资喜爱。2018年，外资在国内商业地产的出资金额到达780亿元人民币，占总交易额的32%；而2019年第一季度，这一比重提高至50%。
2019年，全球降息潮敞开新一轮的钱银宽松周期。在过往宽松周期中，商业地产收益继续跑赢其他大类财物，且抗通胀优势显着。据研讨显现，持有期七年以上的地产基金均匀丢失率接近于零。能够说，出资商业地产是一门“停止”的艺术。
伴跟着当时全球经济周期结尾的接近，商业地产基金需求具有哪些要害才干，才干成功穿越周期的迷雾？
为什么说商业地产出资是一门“停止”的艺术？
纵观全球，简直一切职业都逃不开周期规则，而地产周期更是被称为“周期之母”。
咱们以美国为例，从 NCREIF(美国房地产出资信托委员会)所发布的美国房地产指数(NPI)能够发现，在曩昔二十年间，各细分地产板块的指数均呈现动摇上升的趋势。
咱们再把同期的 GDP 增速放在同一维度进行比较，能够发现两者呈同向改变趋势，但在动摇时序方面，地产周期的动摇一般会先于经济周期。
债务类基金事务的不行继续性，使得地产基金开端从“粗野”的短期投机转向长时刻价值百科出资。这就要求基金办理人和出资者打破短期视界，培育商业地产运营的要害才干。
那么，商业地产基金需求具有哪些要害才干，才干成功穿越周期的迷雾？
杰出的地产运营增值才干：
财物价值百科的开掘、修正和提高
操盘商业地产基金的实质逻辑，其实是财物价值百科的开掘、修正和提高。
这要求基金办理人具有对优质商业地产的鉴别才干，并经过杰出的运营办理手法，完成资源的有用装备，终究提高租金、出租率以及财物价值百科。
不同资金规划和资金本钱的地产基金，也会表现出不同的出资战略。地产基金一般可大致分为四种出资战略：中心型(Core)、中心增益性(Core Plus)、价值百科增值型(Value Add)和时机型(Opportunistic)。
上述四种战略的出资危险从保存到急进，物业操作难度由简略到杂乱，而出资报答也由低至高。跟着我国城市化的推进，地产基金的干流出资战略会顺次从时机型→价值百科增值型→中心型/中心增益型开展演化，但不同级其他城市之间存在较大差异，中心型出资早已在北上广深等一线城市如火如荼，但二线以下城市则仍以价值百科增值型或时机型出资为主。
黑石(Blackstone)地产基金的中心出资战略是 Buy it, Fix it, Sell it(购买、修正、出售)，即经过低于重置本钱(Replacement Cost)的价格来收买老练的物业财物，然后经过急进的财物办理手法来“修正”财物，并出售给长时刻持有人(价值百科增值型战略);而关于全球门户城市的中心型财物，则会经过更长的持有期来开释额定的价值百科，以推进总报答的提高(中心增益型战略)。
面对日趋杂乱的商业商场环境，商业地产基金还应经过数字化为项目赋能。重新开发项目的选址、定位，到存量项目的运营调整战略等，都需求根据运营团队实操经历与数字化决议计划的协同，才干推进财物价值百科的最大化。
具有长时刻视界和全球化格式：
从赌周期到穿越周期
正如前文中所说到的，商业地产历来就不是一个赚“快钱”的范畴。近年来接连呈现地产基金兑付危机的实质是基金办理人和出资者过于信任短周期战略，以为只需出资时刻满足短，动作满足快，就能在周期到来前全身而退。
商业地产基金有必要具有长时刻视界，从赌周期到穿越周期，从粗野的短期投机转向长时刻价值百科出资；并逐渐树立全球化装备财物的格式，以涣散区域出资带来的危险。
善用财政杠杆：拟定灵敏的杠杆战略
商业地产基金运用财政杠杆的实质是免除地产办理者的本钱束缚，在商场较好时经过适度举债能够扩大收益，但一起将面对商场下滑时扩大财物价值降低带来的丢失。在2008年金融危机中，铁狮门(Tishman Speyer)旗下多个基金呈现严峻亏本，根本原因便是办理团队过度运用财政杠杆(杠杆率高达90%以上)所带来的巨额丢失。
商业地产基金应该善用财政杠杆，结合出资收益水平拟定相应的杠杆战略，坚决摒弃过度财政杠杆所发明的超量收益，才干坚持基金的可继续性开展。
咱们我们都以为，商业地产作为房地产存量商场的主力之一，未来将进一步取得国内外本钱的喜爱，首要源于：
1. 我国经济仍将继续坚持中高速增加，且我国与全球经济周期的关联性偏低，成为全球出资者对冲危险的最佳出资区域之一；
2. 我国一线/新一线城市的商业地产具有安稳且杰出的租金报答才干，以及较大的价值百科生长空间；
3. 地产融资途径继续收紧，开发商资金链承压显着，存在优质财物的出清需求；
4. 公募REITs呼之欲出，相关政策法规日趋完善，房地产证券化年代或将到来。可是，人民币地产基金的开展依然受制于融资难度大、出资门槛高、税收本钱重、退出通道不畅等要素。
伴跟着我国商业地产存量年代的到来，人民币地产基金应适应微观商场环境的改变，加强本身关于优质项目的鉴别和运营增值才干，树立起长时刻视界和全球化格式，并善用财政杠杆，才干成功穿越经济周期的迷雾，开展成为我国的“黑石”们。
（来历：RET睿意德 作者：丁史哲）
