贝壳研究院本周将连续发布北京城市年报《2019年北京房地产商场回顾及展望》系列文章，欢迎持续重视！
——贝壳研究院
2019年12月北京链家成交量在5套及以上的小区中，有69%均价同比跌落，均匀跌幅为6.6%。然低温的商场中仍有部分小区房价逆市上涨，如松榆西里，裕中西里等12月均价同比涨幅均在5%以上，房价的分解是未来商场的大趋势。
那么在商场持续低位稳的2020年，北京哪些板块二手房量价的体现会“跑赢大市”，体现出更好的抗跌性呢？
商场轮动视点：中心城区
北京楼市需求板块轮动规则显现，在商场平稳及下行期，需求对配套完善地段优的中心区域偏好更强。
2012年以来北京各城区二手房成交均价的分解越来越显着，这是因为在商场周期的不同阶段中，不同价值的房产价格体现不同，即房价轮动的规则。
商场上行期，房价的上涨由内向外传导。如2012-2013年的房价上行期，中心城区房价首先上涨，行情逐渐向外延伸，到2013年外围城区房价涨幅大于中心城区。2015-2016年房价改变呈现出相同规则。商场下行期，中心城区往往体现出较好的抗跌性，首先止跌。如2014年商场下行期，西城及东城房价跌幅相对较小，2018-2019年当外围城区房价仍一路向下时，中心区尤其是西城已提前结束下行，走出不一样的房价曲线。
图：北京部分城区二手房成交均价（元/平）走势
数据来历：贝壳研究院
在商场下行期及平稳期中心板块有更强的商场偏好。如在2014年、2017年商场下行期，需求向中心区集聚，中心城六区成交占比上升，在2013年、2016年商场加快上行期，需求向外围城区分散。
表：北京城区二手房成交均价上涨轮动表[1]
数据来历：贝壳研究院、天朗
[1] 2017年中心城区受“学区房”调控方针影响较大，较为特别，故除掉。
北京房价的板块轮动规则背面其实是在不同商场状态下需求的改变。在商场上行期，部分投机出资需求入市或许拉高部分片区价格，使其脱离基本面；在商场平稳期，商场上绝大部分为自住需求，各个片区需求饱尝更大的价值检测，是否宜居、是否有不行代替的资源和配套……终究使得价格和实践价值趋于共同。
2020年仍旧是“平稳年”，依照轮动规则，在这样的商场中中心城区物业所受偏好仍旧，中心城区成交占比会康复[2]，估计65%左右，房价的抗跌性也将比外围城区高。
[2] 2019年中心城区成交占比的显着下滑是遭到2018年东城及海淀拟实施“多校划片”方针，导致部分中心区的学区购房需求前置到2018年所造成的。
供需联系视点：中心城区
商场的冷热取决于供需情况，潜在购房者对片区房源的重视量反映该片区面对的需求巨细，片区可售房源量反映供应巨细，2020年供需两旺的片区首要散布在中心城区。
以2019年下半年套均房源重视量25次、2019年末库存房源量500套为界[3]，将商圈分为三类：
[3] 鸿沟值根据商圈房源套均重视量及库存的均匀值确认。
供需两旺型：套均重视量>25，库存>500，如苹果园、劲松、常营及石佛营等，以刚需型商圈及低端改进商圈为主，这类商圈中有72%会集在中心城六区；
求过于供型：套均重视量>25，库存
需求缺乏型：套均重视量
表：2020年北京链家二手房商圈分类
数据来历：贝壳研究院
2020年北京二手房商场将微幅修正，全体难有大的起色。但中心城区二手房商场的修正之路将走的更快一些，以东西城海淀和向阳为代表。
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