撰文&排版：徐雨晨
最近，我每天都会关注阿里法拍网挂牌量。
应该是从去年开始，法拍房就已呈现出每日极速上涨趋势。
随着房企破产、老板做生意倒闭、炒房断供等等原因，未来，无锡法拍房只会慢慢的多。
一大早我又看了下阿里法拍网的数据，无锡挂拍总住宅房源25414套。
而诸葛找房挂牌的普通二手房房源44561套。
也就是说，（含法拍房）无锡全市范围内二手房挂牌总量已经突破6万套大关。
法拍房，也将成为楼市里不可忽视的二手成交力量。
而法拍房到底有哪些风险？需要承担哪些费用？和普通二手房有何不同？
今天就来给大家讲讲！
看点
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什么是法拍房！
法拍房，顾名思义主要是因为债务纠纷等问题，房产被法院强制收回拍卖。
基本挂在淘宝拍卖网站的都叫：法拍房。
在手机/PC端打开淘宝首页：阿里拍卖，或者直接百度搜索：阿里法拍，就能够正常的看到法拍房源。
被拍卖的房源有因老板公司倒闭，卖房抵债；个人债务纠纷，欠钱不还；买房拖欠房款、还不起月供被收回；还有开发商破产清算......
反正各种情况都有，深究每一套法拍房背后，精彩程度堪比宫斗剧。
看点
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“惹不起”的法拍房！风险之大超出你的想象！
近年来，法拍房越来越火的很大原因是它够便宜和不限购！
但是风险与利益并存，法拍房的风险也不容忽视！一不留神轻则损失几十万，重则有房难住、有家难归。
今天，我就来和大家聊聊法拍房可能存在的风险。
1、原房主身份起底
法拍房之所以成为法拍房，一定是原房主因为债务无法偿还或其他经济纠纷，被债权人起诉，进入司法流程，然后由法院冻结其房产，进而裁定拍卖其房产用于偿还债务。
原房主产生债务的原因，有的是创业、生意失败，还有的是因赌博、吸毒、诈骗等原因导致的。
如果是后面的那些原因，像赌博、吸毒是很难戒掉的，房东大概率会继续举债赌博、吸毒，后面会陆续产生新的债权人，他们会到你拍得的房子里讨债、闹事，你再声明此房产是你拍卖所得也无济于事。
要知道借钱给赌博、吸毒人士的很可能是涉黑背景的人，本身就是开赌场或者是毒贩，他们在暗你的房子在明，作为小老百姓你禁不起他们一而再、再而二的无理取闹，到时候新房没住上，糟心事一箩筐。
2、房屋产权性质
正常的情况下，不同房屋性质土地使用年数的限制是这样规定的：住宅用地是70年，写字楼是50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地及工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，加油站、加气站用地为20年。
早期的房屋也有住宅性质但土地使用年数的限制只有50年的，住宅土地年限规定70年是10多年前出台的规定，之前的一般都是50年。
所以不要认为土地使用年数的限制是50年的房屋就是商业性质，要以产证和房产局备案为准，如果你参与的法拍房产证是2003年以前，有很大的可能性土地使用年数的限制是50年的住宅。
各位看官可以要追问土土地使用权出让年限届满后的处理方式，小编查资料结果如下：
1.对于70年产权的住宅土地使用权到期后，自动续期，无前置条件。
2.对于40年产权的公寓，暂无明确规定
结论是买法拍房，70年产权住宅要明显优于40年产权公寓，一是未来可使用年数的限制长，二是土地使用权到期后住宅获得的保护更明确，即使拆迁的话住宅的补偿金也更可观。
法拍房除了土地使用年数的限制，还有共有人的问题需要重点考虑。
有的房产证上除了债务被强制执行人以外，还有别的共有人，比如父母、配偶、子女，参与竞拍首先要搞清楚此套房的共有人还有谁。
以房产证为夫妻共同共有为例，债务人如果夫妻双方在结婚之前做过公证，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，那么夫妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
也就是说，债务人的配偶不承担连带责任，房产的一半归配偶所有。
此种情况，如果法院和债务人配偶协商一致，配偶同意将房产拍卖，所得收入一半归配偶所有，那么办理房产证过户就是没问题的，否则，就会存在问题。
3、房屋是否带租约、户口挂靠
有的法拍房债权人全家的户口都在这套房上，甚至还挂靠有投奔过来的亲戚家小孩，这样的一种情况下要问清楚法院和前房主，户口是非可以全部迁出，何时可以迁出。
如果前房主迟迟不迁出户口，你和家人的户口就无法落到这套房子上。
如果你买的是套学区房，你的孩子今年等着落户口上学，那么我不建议你买法拍房，因为户口落下来的时间无法确定，前房主如果迟迟不见人影你也一点办法没有，为省几十万而影响孩子就学，还不如多花点钱在二手房市场买一个正常的学区房。
带租约的法拍房也会令接手者头痛不已。
法律规定，买卖不破租约。
也就是说，房子买卖不影响事前已经签定的租赁合同，原房主如果已经和租客签定了租赁协议，后来的接手者是无权赶走租户的。
法拍房还可能存在的问题，如拖欠物业费、水电费、有违规搭建需要拆除等，参与拍卖者也要注意，如果以上花费金额比较大，拍卖成交价格加上这些花费，可能与市场同区域、同小区二手房价格相差无几了，还不如选择其他二手房而不是法拍房。
天下没有免费的午餐，看似便宜的法拍房风险也不小。
现在的法拍房一般都是线上拍卖，而拍卖公告上公示的房源信息十分有限，有的时候是法院并不想将所有信息告知参与拍卖者，更多时候是很多特殊情况法院也不知道。
俗话说，债多了不愁，虱子多了不咬。
有的债务人这边房产被法院查封，那边照样继续举债，导致债权人持续不断的增加。
还有的破罐子破摔，变成彻底的老赖、蛮不讲理，就不把房子里的东西搬走，也不肯把户口迁走。
如果你买法拍房是投资还好说，如果你想自住，真的跟老赖耗不起。
最后！再次提醒！法拍有风险，普通人不要碰。
除非你是对风险把控能力特别强的人，或者把这件事情交给专业机构去做！
