乡镇化是个动态化的进程，浅显来讲，便是“进城”，2018年，我国乡镇化率直逼60%，乡镇化的加快速度进行开展，为房地产供给了巨大的空间；可是，这个空间还有多大？不断传来“隆冬报警”的房地产，怎么裹住大衣，安全过冬？为此，本文将侧重剖析我国乡镇化开展现状及特征，研讨其开展空间毕竟怎么，随之给房地产带来的时机又是怎么。
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我国现在的乡镇化，有着怎样的特征？
1.1 区域分解显着，
东西开展相差大
就现在国内现状来看，受区域自身地理方位条件、开展根底等影响，开展不均衡相对严峻；北京、上海、天津三个直辖市工业高质量开展带动力强，城市人物功能超卓，乡镇化率稳超80%，引领全国；其次，东南滨海城市乡镇化率遍及靠前，均超越60%，乃至超越70%；东北部分省份依托微弱的工业根底，在乡镇化的道路上，也在稳步上前；西南偏僻省份则一向处于弱势低位，乡镇化率低。
因而，从微观层面来看，京、沪、粤、津、苏、浙等城市，乡镇化率处于相对高位，开展老练，也相应地进入开展调整期，将来不存在大规模或大脚步的扩张；闽、鲁、冀等其他一些滨海城市，仍旧有比较大的可塑性，乡镇化仍旧有加快速度进行开展的时机；反之，西藏、新疆、云南等一些偏僻地区，工业带动力弱，或存在“带不动”的现象，因而，即使这些城市现在城市化率处于低位，但仍然不会有太大的开展空间；
1.2 人口吸附力下降，
土地使用效能尽显疲态
从上面的图表中，咱们很显着的看到，近些年，乡镇化人口增加率逐年下降，当然，乡镇人口基数逐渐的变大是一方面原因，另一方面，城市盈利逐步减退，乡村盈利日益凸显，人们关于城市的“好奇心”及“巴望之心”再不像之前那样旺盛；可是，与之相反的是，商品住所年度竣工面积环比增加虽也是逐年走低的状况，但后来也反之上升，且底子坐落乡镇人口增加率之上。因而咱们咱们可以发现，城市的人口吸附力逐步下降，土地使用效能也是尽显疲态，由此以来，严控增量，盘活存量，加大城市实践建造，使得城市人口支撑性更微弱才是底子。
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我国乡镇化开展空间还有多大？
现在，全球乡镇化率约55%，从单个数值来看，我国的乡镇化率是略高于国际均匀水平的，但与欧美或许其他一些要点国家开展状况比较，仍旧处于相对落后的方位。从图表中可以正常的看到，发达国家乡镇化率遍及偏高，日本乃至现已超越90%。
从其他几个国家开展进程及经历来看，我国乡镇化开展进程的上半场大规模、快开展阶段逐渐进入结尾，行将迎来下半场，我国的乡镇化开展空间，估计仍有20%左右，开展空间与时机需求仍在。
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乡镇化率与房地产，现在有着怎样的逻辑联络？
乡镇化的概念离不开城市，今日，咱们选取具有代表性的长三角城市群（开展老练的国际级城市群，2018年底均匀乡镇化率67.38%，高于全国均匀水平）及成渝城市群（引领西部开发的国家级城市群，2018年底均匀乡镇化率53.8%，低于全国均匀水平）为代表，从最底子的人口维度，再到所谈及的乡镇化率维度，来摸清乡镇化与房地产的内涵联络。
3.1 人口与房地产
在各城市中，成都、重庆、杭州人口增量遥遥抢先，一起，商品房出售面积也底子处于相对高位，其间，重庆、成都两城体现尤为超卓，人口盈利开释；可是，两大城市群全体体现差异较大，长三角城市群中，江浙沪大都人口流入量及商品房出售面积相差不大，安徽则稍有落后，各维度都处于相对低位；成渝城市群中，也仅重庆、成都成果抢眼，其他城市人口流入均为负值，商品房出售量低，城市开展缓慢。
全体来说，人口一直是城市建造的柱石，也是房地产开展的敲门砖，没有人口的支撑，毕竟支撑不起房地产这块“软弱的石头”。
3.2 乡镇化率与房地产
在很多城市中，重庆、成都仍旧“顺风顺水”登顶宝座，体现适当抢眼；全体来看，乡镇化水平越高，房地产出售量也是越高，呈正相关；但近年来三四线城市大力开展，因而，一些看似乡镇化率低的城市，新房出售量仍旧可观，乃至与要点城市距离不大，由此看来，三四线小城市的开展潜能是超越相似南京、上海这些“挨近饱满”状况的城市的，也是房企捡漏的时机。
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乡镇化开展至此，楼市替换“新衣裳”的时机在哪里？
所谓，天时地利人和，三者兼备，只待优化。
首要，不论方针仍是城市建造，一直环绕一个主旨：大城市带动小城市，最终将大城市人口合理涣散到周边城市，由此缓解区域开展不平衡的状况，因城施策，量体裁衣，合理使用可使用的土地，确保城市生机和工业的集合。
别的，放下其他不谈，就谈房地产自身，近些年的“高周转”家喻户晓，商场客户关于商品房的质量也是打了个很大的问号，因而，做客户定心的好房子，将“以人为本”适用于房地产商场，多些实实在在高品质的楼盘，一起，投合年代开展的新趋势，TOD（交通导向）、EOD（环境导向）、HOD（寓居导向）齐头并进，想必房地产商场定能面目一新，从头注入新的生机。
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作者：黄丹
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